Nous définissons avec l’acheteur le projet d’investissement : montant de la transaction, région viticole, type de crus et de cépage, type de location, d’une façon identique à un investissement immobilier. Après nous avoir mandaté pour la recherche de la ou les parcelles de vignes convoitées, nous prospectons et proposons les biens idoines.
Si le bien proposé est conforme aux attentes, nous nous mettons en relation avec le notaire du vendeur et éventuellement celui de l’acheteur afin de leur confirmer les modalités de la transaction entre les parties. Le notaire rédacteur assure la sécurité juridique et financière de l’achat.
Dans un premier temps, le notaire formalise un avant-contrat soit sous la forme d’un compromis, soit sous la forme d’une promesse de vente. Dès la signature, il est notifié à la SAFER, les éléments de la vente (parcelle(s), prix, location…). Cette dernière dispose de 2 mois pour actionner son droit de préemption.
Une fois le droit de préemption levé, le notaire peut procéder à la régularisation de l’acte de vente définitif entre le vendeur et l’acheteur (achat soit en nom propre ou soit par un GFV ou une SCI qui aurait été constituée au préalable par l’acheteur). Selon les cas, soit il existe déjà un bail de location qui convient (alors ce dernier s’applique à l’exploitant bénéficiaire) ou bien, il conviendra de faire rédiger un nouveau bail à long terme par le notaire afin de formaliser la nouvelle relation entre le propriétaire et l’exploitant.
Les caractéristiques des baux de location en Champagne
Les loyers des baux long terme peuvent revêtir différentes formes mais sont encadrés par la loi :
- Le fermage : le loyer est fixe pour la durée du bail, par exemple l’équivalent de 3 000 kg/ha. La fiscalité associée est le revenu foncier.
- Le métayage : le loyer est un partage de la récolte, par exemple le 1/3 des raisins récoltés sur la parcelle. La fiscalité associée est le bénéfice agricole sous conditions.
Pour les deux modes de location le choix est donné du règlement (soit en nature ou soit en espèces) :
- Nature : le loyer est versé sous la forme de raisins livrés au pressoir, le propriétaire cède les raisins « sur le pressoir ».
- Espèces : le loyer est simplement versé à la présentation d’une facture de location, soit sur la base du 1/3 de la récolte dans le cadre du métayage, soit sur la base de 3 000 kg/ha pour le fermage.
Nous pouvons convenir de mettre en place un règlement des loyers sous la forme de bouteilles de Champagne au prorata du fermage ou du métayage. Ce type de règlement doit bien évidemment faire l’objet d’une déclaration fiscale dans le cadre des revenus du propriétaire du vignoble.
